Em Dezembro
de 2014 é lançada a marca Nau Hotels & Resorts, que nesta fase inicial
posiciona dez hotéis, dois resorts, três campos de golfe e outros activos
menores, que integravam o Grupo Carlos Saraiva.
O futuro
passa pelo sucesso da Nau Hotels & Resorts e é o futuro que interessa.
Neste caso o passado interessa, porque
-o futuro
não pode ignorar o cometa Carlos Saraiva que em dez anos cria e leva à insolvência
o grupo turístico que está na base da Nau Hotels & Resorts e da marca
Vidamar Resorts.
Informação ao leitor
O presente post tem versão em
PDF disponível ().
O leitor deve estar informado
sobre os Princípios Gerais do blogue.
Declaração de interesses
Não é posível
redigir uma Declaração de Interesses que refira tudo o que me liga a pessoas,
empresas e estabelecimentos referidos neste post. Vai da grande amizade pessoal
com alguns dos intervenientes à intervenção profissional em estabelecimentos,
passando por relação pessoal com quase todas as pessoas envolvidas, e
conhecimento acumulado ao longo de quase quarenta anos e sem o qual a redacção
deste post não seria possível. Tento não me deixar influenciar por
considerações de ordem pessoal. Cabe ao leitor avaliar se o consegui ou não.
Sérgio Palma Brito.
1.O cometa Carlos Saraiva
Carlos
Saraiva foi um cometa no firmamento do turismo português. Em pouco mais de uma
década relança três resorts (S. Rafael, Salgados e Morgado do Reguengo),
promove ou compra 12 hotéis, 3 campos de golfe e outros. Um empresário sem
experiência em hotelaria e promoção de resorts de imobiliária turística, e sem tecnoestrutura
que o apoie, obtém, em condições anormalmente favoráveis, financiamento
bancário de mais de €1,2 milhões.
A
insolvência do ‘grupo Carlos Saraiva’ é um caso de estudo em si e na
valorização dos activos que acumula. Esta tem dimensão nacional para além da
estritamente empresarial, porque se trata de criar valor para o País.
1.1.As forças que fazem a dinâmica
do cometa
*Carlos Saraiva, imobiliária,
hotelaria e imobiliária turística
Aí por
2000/2001, Carlos Saraiva é um promotor imobiliário que partiu do zero e
‘aposta na hotelaria’ – na altura, não é o primeiro e não será o último (1). Há
mérito na ‘aposta’ porque o seu primeiro hotel resultaria da reabilitação da
Casa dos Governadores em Belém (aqui).
A ambição
inicial de Carlos Saraiva de ’cinco hotéis de cinco estrelas’ denuncia falta de
conhecimento da indústria da hotelaria. Reconheçamos contudo que, se os
desconhecedores da indústria da hotelaria tivessem sido impedidos de construir
hotéis, Portugal de hotéis carente estaria.
Carlos
Saraiva sabe que a imobiliária turística é, directa ou indirectamente, o driver
da hotelaria. Entre 2003/2004 assume o controlo de dois resorts no Algarve (S.
Rafael e Salgados) e, em 2006, de um terceiro, o Morgado do Reguengo, a Norte
de Portimão e da N125.
*Envolvente
A ascensão
meteórica do Grupo CS não seria possível sem a envolvente em que se insere e
que é o equivalente da Lei da Gravitação Universal para os verdadeiros cometas.
A banca lidera
a envolvente, com financiamento irresponsável de aquisições e projectos. É
quase impossível compreender como a banca aceita planos de negócio fantasistas
e financia um empresário sem capital próprio, sem conhecimento do negócio e sem
tecnoestrutura competente.
A
facilidade licenciamentos de projectos nos três resorts e da edificação de
hotéis indicia um relacionamento especial do Grupo CS com o sistema político e
administrativo, e que faz parte do sucesso de quase todos os promotores
imobiliários em Portugal (2).
No Grupo CS
a tecnoestrutura é mínima e sofre da habitual nomeação de administradores e
directores de génese política, mas que ocupam lugares executivos para os quais
não estão preparados. Há ainda a habitual concentração excessiva de poder no
Presidente e CEO.
*Condições objectivas e subjectivas
da extinção do cometa
A
insolvência do Grupo CS é a extinção do cometa Carlos Saraiva. Em síntese, resulta
da conjugação de
-condições
objectivas que têm a ver com a Crise de 2008/2009 e Resgate de Portugal de 2011,
-condições
subjectivas ao Grupo CS, que estava condenado a prazo pela falta de capital
próprio, de conhecimento do negócio e de administradores e gestores qualificados.
Sem negar a
importância da Crise e Resgate, o Grupo Carlos Saraiva pertence ao grupo de
projectos empresariais da fase final do ciclo de crescimento da imobiliária
turística, iniciado em meados da década de 1990 (3).
1.2.Hotéis do Grupo Carlos Saraiva
*O promotor imobiliário self made
man
Em Agosto
de 2008, já com os primeiros sinais do que viria a ser a Crise de 2008/2009, o semanário
de referência Expresso promove Carlos Saraiva [ver a seguir]. Começa pela
versão rosa dos vinte anos durante os quais o self made man que vira promotor imobiliário de sucesso que
encontramos no virar do milénio.
Depois, o
Expresso sublima a ligação do promotor imobiliário à hotelaria:
-“Carlos
Saraiva está ligado ao turismo desde a sua infância, apesar de só agora apostar
nesta área de negócio. Era no Hotel Avenida, no Vidago, pertença do seu tio,
que passava as férias de Verão. "Vem daí a paixão pela hotelaria. Era um
hotel que tinha sempre entretenimento e que me deixou boas memórias",
recorda. Hoje é accionista dessa unidade familiar. Seguem-se outras.” (aqui).
*O promotor imobiliário e o hotel da
Casa dos Governadores
No Outono
de 2001,
-“um
edifício do século XVII, denominado «Casa dos Governadores da Torre de Belém»,
cujo projecto de licenciamento para um hotel de charme se encontra em fase
adiantada de aprovação” (4).
É o
primeiro hotel projecto de Carlos Saraiva, ligado à promoção imobiliária
Infante de Sagres, perto do Centro Cultural de Belém. Como quase sempre
acontece quando o hotel integra uma promoção imobiliária, a parte imobiliária
tem sucesso e o hotel fica para o fim e inacabado. Este caso tem happy end
porque o hotel será inaugurado no Outono de 2015.
*Realidade dos hotéis CS
Não
conseguimos documentar a curta fase inicial em que Carlos Saraiva posiciona os
Hotéis CS na base de qualquer coisa como ‘cinco hotéis de cinco estrelas’,
praticamente todos em Lisboa.
A realidade
vai ser outra:
-sete
hotéis do Grupo Carlos Saraiva estão integrados em três resorts e directa ou
indirectamente ligados à imobiliária turística,
-se
considerarmos a dinâmica temporal, vemos que os hotéis sem imobiliária (Lisboa,
Funchal e Douro) são adquiridos quando a dinâmica creditícia é pujante,
-o
‘velhinho’ projecto da Casa dos Governadores, em Belém, continua abandonado.
*Historieta pessoal
Em 2004, a
comunicação social está cheia de notícias sobre os hotéis que CS anuncia. Um
amigo meu e hoteleiro com provas dadas, precisa de comprar um hotel. Consciente
do irrealismo das notícias sobre os hotéis CS, pede-me que organize um encontro
com Carlos Saraiva que, em condições normais, poderia estar interessado em
obter liquidez.
Telefono a
CS, vou ao ponto e a resposta é directa: “Tenho todo o prazer e interesse em
encontrar o seu amigo, mas é para comprar hotéis dele e não para vender meus”.
Fanfarronice
à parte, adivinhem quem, dez anos mais tarde, é um hoteleiro próspero e
dinâmico.
Talvez esta
historieta ilustre a vertigem do cometa CS e a realidade da hotelaria.
1.3.Resorts do Grupo Carlos Saraiva
*S. Rafael a poente de Albufeira
O ‘aldeamento’
de S. Rafael, uma légua a poente de Albufeira, ocupa 22 hectares e tem
excelente frente de praia de arribas (5). O Avante descreve o licenciamento e
promoção de S. Rafael durante
o período que vai de 1973 a 2001, de maneira enviesada mas também com
informação útil (aqui).
Entre
2002/2003, os alvarás de loteamento de S. Rafael são alterados, o Grupo CS
acaba por comprar os activos mais valiosos e desde o Verão de 2003, assume a
exploração turística do ‘aldeamento’.
O essencial
da intervenção de Carlos Saraiva vai ser a promoção de dois
hotéis-apartamentos:
-numa parcela a Norte do aldeamento é instalado um «suite hotel», em
funcionamento desde Abril de 2005,
-no Verão de 2005 começa a edificação do novo hotel, sobre a falésia (6).
Contrariamente ao que acontece na Herdade dos Salgados e Morgado do
Reguengo, o Grupo CS não controla o ‘aldeamento’ em que os dois
estabelecimentos se integram.
*Da Herdade dos Salgados ao resort
Em 2003, a
Herdade dos Salgados tem 220 hectares de superfície, uma frente de praia com
xxx metros, um campo de golfe e zona ambiental sensível. O licenciamento do
estabelecimento turístico arrasta-se e apenas são construídos dois blocos de
apartamentos em áreas menos nobres.
Em 2004,
Carlos Saraiva anuncia a promoção de um empreendimento turístico. O modelo de
promoção parece inspirado pelo de Vilamoura em 1993:
-um
promotor imobiliário (André Jordan/ Carlos Saraiva) a valorizar o activo de um
banco (BCP/BES) por iniciativa de um banqueiro (Jardim Gonçalves/Ricardo
Salgado),
-a
diferença reside na que existe entre André Jordan (um criador de ambientes) e
Carlos Saraiva (promotor puro e duro), e no tempo, com Vilamoura no início de
ciclo e Salgados em final de ciclo, e antes da crise.
O master
plan da Herdade dos Salgados ignora regras estruturais de um resort de
imobiliária turística: ausência de uma espinha dorsal, de área social, de
faseamento ligado a modelo financeiro eficiente, e de valorização por número
significativo de vilas para procura qualificada e de estadias prolongadas ou
residência permanente.
O
licenciamento surpreende pela rapidez com que são ultrapassadas as dificuldades
e ausência de compensações evidentes, como seria financiar a valorização
ambiental da área e inserção do acesso á Herdade dos Salgados com a estrada
paralela à costa
*Morgado do Reguengo
O Morgado
do Reguengo é um Conjunto Turístico 988 hectares, com dois hotéis, três aldeamentos
turísticos e 2 campos de golfe. O desenvolvimento do Morgado do Reguengo data
ainda da Torralta de antes do 25 de Abril, é objecto de dação em pagamento e
acaba por ser desenvolvido por empresa do GES. Assim
-o
Regulamento do Plano de Urbanização Morgado do Reguengo é objecto de
ratificação ministerial em 20 de Dezembro de 2002, publicada em 22 de Janeiro
de 2003,
-a
ratificação culmina um longo processo de licenciamento que remonta ao PROTAL de
1991 localização.
Entre
2004/05, há um debate sobre o posicionamento do Morgado do Reguengo: ou meras
‘casas’ para mercado interno e externo pouco exigente, ou posicionamento
internacional como resort de luxo (7).
Em 2006 o
Grupo Carlos Saraiva adquire o Morado do Reguengo, pagando um preço excessivo e
só compreensível por já ter em mente o que acontece entre 2007/2008:
-na Assembleia
Municipal de Portimão de 14 de Janeiro de 2008 é aprovada a alteração ao Plano
de Urbanização do Morgado do Reguengo (aqui).
O PROTAL de
2007 dá abertura a uma alteração do PUHR, que autoriza “mais 2500 camas
turísticas e residenciais, que se juntam às 2500 previstas no plano inicial e
que se encontram parcialmente construídas” (aqui).
Apesar de
já condicionado por alguma construção, o Nau Notels & Resorts terá de optar
no dilema de 2004/05 [ver a seguir].
2.Insolvência do Grupo Carlos
Saraiva
2.1.Mecanismos da insolvência no
Grupo Carlos Saraiva
*Mecanismo da insolvência do Grupo
CS
O processo
de insolvência do Grupo CS
-visa
salvaguardar a criação de valor dos activos viáveis do Grupo e
-minimiza a
diferença entre o custo do investimento realizado e o valor real dos activos
viáveis, estimado a partir do valor que a sua exploração pode gerar,
-implica
perdas relevantes para accionistas e credores pequenos e grandes,
-exige que
uma instituição adquira os activos e crie valor pela exploração hoteleira e
imobiliária turística,
-prevê a
futura venda dos activos valorizados.
*Processo de insolvência do Grupo CS
A
insolvência não é um processo linear e pacífico. A insolvência implica sempre
perdas para credores mais expostos e tem dois objectivos interligados:
-salvar
activos e criar riqueza para o País,
-viabilizar
a intervenção do Fundo que recupera e vai valorizar os activos.
No caso
concreto da insolvência do Grupo Carlos Saraiva, encontramos entre outros,
críticas de
-credores
que perdem e se indignam por o adquirente pagar o que consideram tuta e meia
mas é o valor real,
-concorrentes
que esperavam assegurar a gestão que a ECS confia a empresa criada para o
efeito.
*Um processo atribulado mas bem-sucedido
O processo
de insolvência do Grupo Carlos Saraiva é atribulado por, entre outros,
representar perdas e ganhos nem sempre justos, e levar à vandalização
terceiro-mundista da Herdade dos Salgados (e
de mais hotéis?).
Se tivermos
em conta o padrão nacional, é um processo bem-sucedido por
-não se
alongar durante anos e anos e dar lugar à destruição dos activos, como começa a
acontecer na Herdade dos Salgados,
-conduzir a
uma recuperação quase exemplar dos activos [ver ponto 3].
O processo
de insolvência só é bem-sucedido por ter apoio inteligente e flexível do
sistema politico e administrativo. É preciso conhecer a inadequação das
disposições legais em vigor sobre Empreendimentos Turísticos para saber que a
sua aplicação cega teria inviabilizado a recuperação de activos. (8).
2.2.Anos loucos, ruptura e acordo na
insolvência
*Primeiros sinais do que seria a
Crise de 2008/2009
No final do
primeiro semestre de 2008, são conhecidos os primeiros sinais de dupla crise:
-a dos
hotéis, aos quais passam a chegar cancelamentos e não as habituais reservas, em
especial na meet industry, no que se
pensa ser ‘mais uma’ crise como as do passado,
-a da
promoção da imobiliária turística, quando as vendas caem a pique, no que se pensa
apenas ser a inevitável fase descendente do ciclo iniciado em meados da década
de 1990.
Depois,
-em 15 de
Setembro de 2008 a falência do Lemhan Brothers desencadeia a crise financeira
que muito poucos esperavam.
-no final
do Outono o governo, até aí de um optimismo irrealista, reconhece a crise e
toma medidas especiais para a combater (NOTA).
*Anos loucos no Grupo Carlos Saraiva
(2008/2012)
É neste
contexto que temos de compreender os quatro anos loucos do Grupo Carlos Saraiva,
entre 2008 e 2012.
Em Agosto
de 2008, o semanário de referência Expresso ainda promove a imagem de Carlos
Saraiva e destaca:
-“Inaugurar
11 unidades em três anos é o objectivo da CS Hotéis. O empresário Carlos
Saraiva quer alicerçar o novo grupo na qualidade” (aqui);
Em Janeiro
de 2010, o Diário Económico anuncia
-“Grupo CS
investe 55 milhões no maior Centro de Congressos do País”, projecto do qual faz parte um hotel de 350 quatros.
A crer na notícia do Económico, Carlos Saraiva não é
parco em palavras:
-este não será "um elefante branco para ficar parado
sem capacidade de gestão. Isso é mais o que o Estado faz".
-"Portugal tem perdido muitos congressos por não ter
condições para os receber em termos de infra-estruturas. Com este centro de
congressos estaremos à frente de Madrid e de Inglaterra",
-"Se tudo correr nos prazos previstos, no princípio de 2013 poderemos
dotar a cidade de Lisboa com esta infra-estrutura" (aqui).
*Anos loucos e colapso do Grupo
Carlos Saraiva
Em Dezembro
de 2011, o Diário económico anuncia “Banca assume controlo dos activos da
cadeia CS” e detalha:
-“As dificuldades financeiras do grupo
CS foram conhecidas nos últimos meses, após os primeiros atrasos no pagamento
de salários e a fornecedores”;
-“o grupo
CS concretizou a reestruturação financeira através de um acordo com os bancos
credores - BES, Banco Popular e BCP - que assumem o controlo dos activos,
enquanto o empresário centra-se em exclusivo na gestão hoteleira” (aqui).
Por esta altura
de 2011, Carlos Saraiva ainda anuncia que “vai deixar o sector da construção e
dedicar-se em exclusivo ao turismo” (aqui).
Segundo o
Correio da Manhã de 18 Fevereiro de 2012,
-“Cinco unidades hoteleiras de luxo do
Grupo CS, quatro em Albufeira e uma no Douro, vão encerrar, enviando para o
desemprego cerca de uma centena de trabalhadores. A decisão foi tomada depois
de os três bancos (BCP, Banco Popular e BES) financiadores do empresário Carlos
Saraiva, que têm em curso um rigoroso processo de saneamento financeiro do
grupo, terem assumido a propriedade dos espaços hoteleiros.”.
A
administração do Grupo CS contrapõe:
"Lamentavelmente
e a contrariar o que seria expectável, o grupo CS foi forçado a aceitar termos
e condições, tendo como consequência, a par da perda de propriedade de alguns
imóveis, o cancelamento dos contractos de gestão da CS Hotels, Golf &
Resort", assume a administração numa carta enviada aos parceiros e a que o
CM teve acesso.” (aqui).
Em 18 de
Maio de 2012, “bancos assumem gestão dos activos dos Hotéis CS” e “BCP, BES e
Popular tentam salvar o grupo da falência mas o acordo depende da entrega das
contas de 2011.” (aqui).
Em 24 de
Setembro de 2012,
- “Banif avança com pedido de
insolvência de duas empresas do grupo CS”, por uns meros €18,6 milhões de
dívida (aqui).
*Vandalismo na Herdade dos Salgados
A 19 de
Janeiro de 2013, o título do Expresso é elucidativo (“Salgados ao abandono com
as dívidas de Carlos Saraiva”), e o destaque mais explícito:
-“ Entregue
aos bancos, o complexo CS na Herdade dos Salgados continua encerrado, com
palmeiras secas, lixo e entulho. Um Algarve de terceiro mundo.” (aqui).
Citamos,
quase ao acaso:
-“Blocos
sucessivos de apartamentos vazios, milhares de palmeiras secas à volta,
lixeiras a céu aberto, entulhos e construção inacabada é a visão que oferece
agora a Herdade dos Salgados,”,
-“É agora
um cemitério de hotéis encerrados com milhares de palmeiras secas à volta,
lixeiras a céu aberto, entulhos e construção inacabada.”.
*Acordo na insolvência
Em 13 de
Novembro de 2012, o Hotel CS Madeira Atlantic Resort and Sea SPA
-“O hotel
CS Madeira Atlantic Resort and Sea SPA vai mudar de nome. Mais uma vez. Passa a
chamar-se “Vidamar Madeira Resort. […] A
unidade continuará propriedade da empresa “Carlos Saraiva Madeira Exploração
Turística” mas passará a funcionar sob a gestão da marca “Vidamar”. (aqui).
Em 4 de
Fevereiro de 2013, “ECS Capital fecha acordo e "salva" empresário
Carlos Saraiva”:
-“Foram precisos
vários meses, alguns avanços e recuos, para a ECS Capital conseguir fechar o
acordo com Carlos Saraiva, para a recuperação dos activos imobiliários
turísticos do grupo com o mesmo nome do empresário. O fundo propõe-se a
recuperar cinco empresas do universo CS, cujo Processo Especial de
Revitalização (PER) deu entrada esta segunda-feira. Ao Negócios fonte oficial
da ECS confirmou: "a ECS Capital está envolvida numa operação que pretende
revitalizar activos do Grupo CS".
Os PER
submetidos têm como objectivo recuperar cinco das sociedades que integram
actualmente o Grupo CS: Hersal, Imoreguengo, Solago, Multivolume e CS SA. Este
processo foi possível após os principais credores das empresas, ECS e Banco
Popular, terem chegado a acordo.” (aqui).
3.Nau Hotels & Resorts –
exploração hoteleira e imobiliária turística
A marca
Nau Hotels & Resorts é
anunciada em Dezembro de 2014 e culmina a fase heróica da recuperação dos
activos degradados do Grupo Carlos Saraiva. Começa a verdadeira valorização dos
activos integrados no universo da ECS. Está à prova a capacidade em posicionar
a exploração hoteleira em 10 hotéis e, na Herdade dos Salgados e Morgado do
Reguengo, criar o tom social e o estilo de vida indispensáveis ao verdadeiro
sucesso da imobiliária turística.
3.1.”Os fundos” e empresas
turísticas em insolvência
*Ponto da situação em Fevereiro de
2012
Em 29 de
Fevereiro de 2012, o Diário Económico pergunta “Quem está a comprar os hotéis
aos bancos?”. Segundo a já clássica ‘fonte ligada ao processo’:
-"Estão
em causa situações muito difíceis de dívidas das empresas, associadas à quebra
da actividade corrente, à diminuição dos preços médios da hotelaria e ao facto
de a exploração corrente não pagar o serviço da dívida",
-"Os
fundos passam a ter hegemonia de produto. E mais uma razão: Os bancos não podem
ter esse tipo de activos por muito tempo. Passando o activo para fora do seu
balanço, os bancos ficam com o problema de gestão resolvido, mas não do
crédito".
Depois de
informar que “O Colombo’s Resort deverá ser o primeiro projecto a integrar o
fundo da ECS Capital a comprar activos da banca”, o jornalista dá o exemplo do
Grupo CS:
-“O grupo
turístico CS é um bom exemplo dessa situação. A banca reteve as operações de
construção e do imobiliário da CS e esta manteve-se a gerir os hotéis de cinco
estrelas. "O problema do grupo residiu na área imobiliária-turística,
cujos activos poderão ser transferidos para um fundo. Mas os hotéis ainda estão
no grupo CS", assegura fonte do sector.” (aqui).
*ECS e Fundo Recuperação Turismo
Fundada em
2006, a ECS é uma sociedade gestora de fundos de capital de risco e de
restruturação, líder no mercado de private equity em Portugal. Actualmente a
ECS tem três fundos sob gestão directa em Portugal.
O Fundo
Recuperação Turismo é um dos três fundos geridos directamente pela ECS. (aqui).
O Fundo
Recuperação Turismo “tem um termo inicial de 14 anos, com um período de
investimento de 3 anos”, é um “Fundo de Capital de Risco, regulado pela CMVM” e
“tem por objectivo recuperar empresas que, apesar de enfrentarem dificuldades
financeiras, apresentam modelos de negócio sustentáveis.” (9).
*Insolvência do Grupo CS e
consolidação da indústria da hotelaria
Os dez
hotéis da insolvência do Grupo CS levantam uma questão:
-haver ou não
política pública que incentive a consolidação da indústria da hotelaria, e que
se traduziria por a ECS contratar a gestão com um ou vários grupos hoteleiros
existentes?
Em Junho de
2014, António de Sousa, presidente da ECS Capital parece responder em parte a
esta questão:
-“apesar de
continuar a ser uma empresa de ‘private equity’, a área turística tornou-se
“central” na ECS Capital, “representando mais de 50% dos activos que gerimos e
é a área onde estamos a apostar mais directamente na gestão, na capacidade de
gestão própria e de crescer com novas ‘joint-ventures’, quer com as que temos
com o Grupo Pestana ou com o Hilton, quer temos com vários grupos
internacionais de financiadores não só para os que já temos, mas também para os
novos projectos em que estamos a concorrer neste momento” (10).
*Fevereiro de 2015 – as críticas de
Dionísio Pestana
Em
entrevista ao Expresso de 21 de Fevereiro de 2015, Dionísio Pestana sintetiza
críticas à intervenção ‘dos fundos’ na hotelaria. Em resposta á pergunta “O que
acha de os fundos de reestruturação estarem a tornar-se hoteleiros e a criar
marcas?”:
-“Não
acredito que isso seja para continuar e espero que não seja. É de curto prazo,
mais cedo ou mais tarde os fundos vão começar a vender hotéis e, enquanto
esperam o momento certo criam uma marca para s gerir. Isso, eu ainda aceito.
Mas se é um projecto para 20 anos, então é grave e fico preocupado. Criar
cadeias hoteleiras não é o fim para que os fundos foram criados. Temos um bom
exemplo em Porto Santo, o Colombo’s era um elefante branco, o fundo acabou a
obra, falou connosco para a operação e está a ser win win.”.
O
verdadeiro debate ainda não começou.
*Restos do Grupo CS – propriedade, gestão
e valorização
Um Fundo da
ECS adquire um conjunto variado de activos que integra 10 hotéis e três
resorts. Campos de golf, centro de congressos e outras instalações não têm vida
própria: vivem em função dos hotéis e resorts que integram e valorizam.
A
exploração dos hotéis enfrenta problemas que decorrem
-de
projectos concebidos sem rigor nos custos de investimento (em teoria já
deduzidos no haircut suportado pelos
credores), que implicam gestão menos eficiente a ponto de poder comprometer a
rentabilidade necessária,
-da maior
parte dos hotéis estar integrada em resorts dos quais depende a qualificação da
envolvente que condiciona a sua imagem e posicionamento.
A
sustentabilidade turística dos três resorts depende da capacidade do Nau Hotels
& Resorts conciliar as sinergias entre hotelaria e imobiliária turística em
três situações diferentes
-em S.
Rafael, onde os dois hotéis dependem de imobiliária turística desenvolvida por
terceiros,
-na Herdade
dos Salgados, onde a imobiliária turística está condicionada por oferta e
desenho do resort inadequados,
-no Morgado
do Reguengo, onde a NAU Hotels
& Resorts tem condições para reposicionar o resort e onde será testada a
capacidade de uma empresa concebida para a exploração hoteleira ser capaz de
promover o que deve ser um resort de imobiliária turística de gama alta.
3.2.De recuperar activos ao Nau
Hotels & Resorts
*A ECS e o Banco Espírito Santo em
2013
Segundo o
Diário Económico, em 2013
-“O Banco
Espírito Santo transferiu um total de 1.126 milhões de euros para os fundos de
recuperação de empresas de imobiliário e turismo, […] desta forma reduziu de
forma muito significativa a exposição a clientes como o grupo CS e várias
construtoras que se encontravam em dificuldades.
O Fundo de Recuperação do Turismo representa a fatia […] de 293 milhões de
euros. Este fundo detém activos no valor de 800 milhões de euros, por via da
conversão em capital da maior parte da dívida bancária do grupo hoteleiro CS.” (11).
*Fundo ECS Capital em Junho de 2014
Segundo o
Publituris de 3 de Junho de 2014:
-“O fundo
de investimento da ECS Capital, que conta actualmente com 19 unidades
hoteleiras, espalhadas por todo o país, incluindo Madeira e Açores, três campos
de golfe e vários resorts, está disponível para entrar noutros mercados através
de ‘joint-ventures’.”;
-“Só entre
2012 e 2013, a ECS Capital lançou no mercado 1500 quartos, entre os quais se
destacam o Conrad Algarve, na Quinta do Lago, o Pestana Colombos, em Porto
Santo, e algumas unidades do Grupo CS.”;
-“Actualmente,
os activos do segmento Turismo e Lazer da ECS Capital representam 1123 milhões
de euros”.
Ainda segundo
o Publituris, o presidente da ECS Capital declara:
-“todos os
nossos investimentos são exclusivamente em Portugal, neste momento estamos a
pensar também em alguns investimentos com entidades externas, aumentando um
pouco a nossa penetração noutros mercados” (aqui).
*Dezembro de 2014 – Nau Hotels &
Resorts
A 18 de
Dezembro de 2014, o Expresso informa:
-“A ECS Capital, a maior gestora de fundos de reestruturação em Portugal,
lançou esta quinta-feira uma nova marca de hotéis, a Nau Hotels & Resorts,
que irá rebaptizar os 10 hotéis CS, distribuídos por Algarve, Alentejo, Lisboa
e Douro, totalizando 3300 camas.
Trata-se dos hotéis que protagonizaram o maior processo de insolvência
turística, associada ao empresário Carlos Saraiva, e cujo processo de
reestruturação foi assumido pelo fundo da ECS Capital, que já investiu 15
milhões de euros na recuperação destas unidades, com destaque para a Herdade
dos Salgados, no Algarve.
A marca Nau é uma tentativa de 'zerar' o nome tóxico que vinha do passado,
associado a Carlos Saraiva. "O caminho da Nau é velejar para a frente,
como uma marca nova e um conceito novo", responde Pedro Almeida,
presidente do conselho de administração da Nau.
Os dez hotéis que até à data tinham a marca CS irão fechar 2014 com uma facturação
de 32 milhões de euros. O objetivo para 2015 é de elevar o negócio em 15%, já
com a nova marca Nau.” (aqui).
3.3.Nau Hotels & Resorts – exploração
hoteleira
*A Herdade dos Salgados e
‘o resto’
No início
de 2013, quase toda a Herdade dos Salgados está vandalizada e é nela que se
concentra o essencial da oferta de hotéis, um grande centro de congressos e um
campo de golfe. A exploração hoteleira da Nau integra os hotéis da Herdade dos
Salgados e ‘o resto’ dos hotéis não degradados.
Após doze
meses de trabalho realmente extraordinário, a Herdade, os hotéis e o centro de
congressos são o espaço de um grande evento da Mercedes. Só quem conhece a
competitividade e a antecedência no ganhar a realização destes eventos pode
avaliar a capacidade em inspirar confiança para ganhar o evento, ainda com a
Herdade e os hotéis em obras (12).
*Herdade dos Salgados – a fase heróica
de 2013
Segundo o
Diário Económico de 18 de Maio de 2012, Millenium bcp e Banco Espírito Santo (BES) assinaram
um acordo de princípio destinado a evitar a insolvência do grupo hoteleiro CS,
do empresário Carlos Saraiva. O acordo depende das contas auditadas do
exercício de 2011 e prevê a passagem da quase totalidade dos activos, reunidos
na Hersal - Investimentos Turísticos, para um fundo que poderá vir a integrar a
ECS Capital,
Assinado há duas semanas pelo BCP-0.87% e BES, este acordo é o primeiro a
concretizar-se com a banca, que assumirá as dívidas a trabalhadores e a
fornecedores, que ultrapassam 200 milhões de euros (aqui).
Em Janeiro
de 2013, o Expresso sintetiza o que se pode observar:
-“ Entregue aos bancos, o complexo CS
na Herdade dos Salgados continua encerrado, com palmeiras secas, lixo e
entulho. Um Algarve de terceiro mundo.” (aqui).
Em
Fevereiro de 2013 começa a recuperação dos Salgados, recordada um ano depois:
-“ Imagine um enorme buraco em que
ordem de grandeza é milhões de euros e ponha-lhe o número 1.200. Some-lhe o
contexto: hotéis pilhados, salários por pagar, e fornecedores cilindrados pelas
dívidas. Em cima do cenário, duas letras que se tornaram "tóxicas":
CS (iniciais do empresário Carlos Saraiva). Faça agora "zoom in"
neste universo e centremo-nos na Herdade dos Salgados, um empreendimento onde
caberiam 250 campos de futebol, em que um ano de abandono o transformaram numa
"selva". Estávamos em 2013. Acreditava que um ano depois, este
"resort" receberia um evento mundial para 15 mil pessoas? Aconteceu.”
(aqui).
No Verão de
2013, a Herdade do Salgados recebe os primeiros turistas. Por essa altura é
assinado o acordo com a Team 4/Mercedes para o evento de Janeiro/Abril de 2014.
*Março de 2013 – Global Training
Experience 2014 da Mercedes
Entre
Fevereiro e meados de Abril de 2014, a Herdade dos Salgados recebe o “mega-evento
Global Training Experience 2014, promovido pela Daimler Mercedes, a decorrer
naquele complexo até 12 de Abril e que, em três meses, traz ao Algarve perto de
15
mil pessoas de todo o mundo.”.
O ministro
da Economia reconhece que a Herdade
dos Salgados é “um bom exemplo de como se pode utilizar os novos mecanismos de
recuperação de empresas ao serviço da economia”. (aqui).
Em Dezembro
de 2014, o Expresso informa:
-“Os dez hotéis que até à data tinham a marca CS irão fechar 2014 com uma
facturação de 32 milhões de euros. O objectivo para 2015 é de elevar o negócio
em 15%, já com a nova marca Nau (aqui).
*’O resto’ depois da
Herdade dos Salgados
O ‘resto’ compreende
-hotéis
isolados em Lisboa, Douro e Montargil,
-dois
hotéis em S. Rafael dependentes da envolvente deste resort,
-o hotel do
Morgado do Reguengo ligado ao posicionamento deste resort.
Depois
deste longo percurso pelo Grupo Carlos Saraiva já quase esquecemos o projecto
de 2001 do hotel na Cada do Governador em Belém, enjeitado pela promoção
imobiliária a que estava associado. A sorte protege os audazes. Passados quinze
anos, com o turismo de Lisboa a crescer e a centralidade turística de Belém a
impor-se, o hotel ganha nova vida. Em declarações ao Dinheiro Vivo de 19 de
Dezembro de 2014, Pedro de Almeida informa que o hotel na antiga Casa do
Governador mesmo por trás da torre de Belém deve abrir no Verão de 2015.
3.4.Nau Hotels &
Resorts – imobiliária turística
*Dois mega resorts e ‘o resto’ (13)
A dinâmica
de criação de valor pela Herdade dos Salgados e Morgado do Reguengo passa pela
sinergia entre duas actividades turísticas interligadas mas muito diferentes no
modelo cultural e de negócio: exploração hoteleira e promoção imobiliária ou
turismo residencial no conceito abrangente.
O contexto,
a oferta existente e alguma urgência em encaixar receita parecem explicar um
erro a não repetir. A imobiliária turística não vende apartamentos ou vivendas.
Como em quase todos os casos,
-em
ambiente adequado, vende um valor para o comprador e serviços que tornam tudo
fácil e atraente, e que assentam no apartamento ou vivenda.
*Herdade dos Salgados
As duas
primeiras diferenças entre exploração hoteleira e imobiliária turística já foram
reconhecidas pela empresa, ao iniciar a venda de apartamentos depois de
assegurada a recuperação da exploração hoteleira e a começar por um
estabelecimento onde a oferta é óbvia. No início de Maio de 2015, o administrador-executivo
Mário Ferreira segue este guião óbvio:
-no tempo: "Estamos
hoje com toda a operação estabilizada e entendemos que é uma boa ocasião para
começar nos Salgados o processo de venda de apartamentos, que desde o início do
projeto foram concebidos para serem vendidos.".
-no
estabelecimento: “Vila das Lagoas um condomínio com 397 apartamentos em 18
edifícios. Serão vendidos 126 apartamentos dispersos apartamentos T2 e T3 "que estão
ao redor de sete piscinas, jardins e com edifício de serviços", a preços
entre €240 mil e €390 mil." (aqui).
Dada a
edificação existente, a imobiliária turística dos Salgados assentará quase
exclusivamente em apartamentos integrados em edifícios, o que condiciona a
procura.
*Morgado do Reguengo
Ainda segundo
Mário Ferreira, no Morgado do Reguengo
-"pode
haver lugar a construção nova se o mercado continuar a evoluir favoravelmente e
houver uma retoma consistente",
-"temos
capacidade de construção nova que supera as 4 mil camas", mas frisa não
haver ainda data para avançar com o projecto.
O Morgado
do Reguengo ocupa quase mil hectares, dispõe de dois campos de golfe mesmo com
a edificação autorizada em 2008 tem ocupação do solo mínima e está a distância
irritante de qualquer praia. O empreendimento e a envolvente exigem e permitem
a criação de ambiente de vida e tom social em ligação com natureza,
exclusividade e qualificação da procura.
A
massificação com alojamento turístico de gama média e operadores turísticos
reduz dramaticamente o valor criado e entra em concorrência com empreendimentos
de frente de mar ou acesso fácil a praia.
O debate de
2004/2005 sobre o posicionamento do Morgado do Reguengo ganha actualidade e ai
de quem o ignore.
Mais
concretamente,
-está uma
empresa de gestão hoteleira vocacionada para ser o promotor de imobiliária
turística que o Morgado exige?
-qual é a
capacidade para criar valor a partir de vasto espaço e natureza, numa espécie
de Vale do Lobo sem praia perto?
-o actual
conjunto de hotel e apartamentos deve ser de marca topo de gama, para
posicionar o resort e atrair a procura qualificada?
-a marca
pode ser a Kempinsky, dada a sua presença no mercado de língua alemã?
4.VidaMar Resorts
A marca
VidaMar Resorts (14) está ligada a Carlos Saraiva e integra:
-o Vidamar
Resort Algarve, que ocupa uma das melhores localizações da Herdade dos
Salgados,
-o VidaMar
Villas Algarve, formado por vivendas de 2 e 3 quartos estão localizadas numa
área mais reservada do VidaMar Resort,
-o VidaMar
Resort Madeira formado por dois hotéis geminados e com uma das melhores
localizações do Funchal (os antigos Crown Plaza).
Não
dispomos de informação para debater um aspecto de que se fala mas não e
claramente explicitado:
-qual a
justiça do processo de insolvência ter prejudicado gravemente tantos credores e
Carlos Saraiva ainda guardar um património importante?
Será tema
para o próximo post sobre o pós insolvência do Grupo Carlos Saraiva, se para
tal tivermos engenho e arte.
A Bem da
Nação
Lisboa 22
de Maio de 2015
Sérgio
Palma Brito
Notas
(1)O
investimento de promotores imobiliários pela hotelaria, deficitária para
muitos, e desde bem antes do 25 de Abril, é uma das muitas histórias do turismo
português que falta contar. Na ocorrência, compreender o Grupo Carlos Saraiva
exige conhecer a relação entre o seu promotor e João Bernardino Gomes que, em
2000 quando CS se interessa pela hotelaria, tem vinte anos de hotéis e
imobiliária turística.
(2)A auto
citação é ridícula, mas a falta de outros textos obriga a citar o livro
Território e Turismo no Algarve, p. 24 – acessível em PDF (aqui). Ver os dois períodos de disposições
legais sobre Território, separados pela ruptura política que tem lugar nos anos
noventa.
(3)O promotor de imobiliária turística faz
surf nas vagas da economia e sociedade. Reparemos como André Jordan (Vilamoura)
e Sander van Gelder (Vale do Lobo) antecipam a crise e vendem com a procura
ainda ‘em alta’. André Jordan já disse que decidiu vender quando viu ‘a banca a
financiar tipos esquisitos’ (citação de memória).
(4)Ver
Boletim Municipal da Câmara Municipal de Lisboa, Sessão da Assembleia Municipal
de 25 de Setembro de 2001.
(5)Em
Outubro de 2005, o Avante publica uma resenha histórica do processo que vai
desde a concepção do resort, no início dos anos 70s até à passagem do cometa
Carlos Saraiva. Se abstrairmos da interpretação político ideológica dos factos,
o trabalho do Avante ilustra os meandros do licenciamento de um resort quando a
regulação pública do Ordenamento do Território e Turismo é completamente
inadequada [Ver Nota (2) e Declaração de Interesses].
(6)Em S.
Rafael é também edificada uma vivenda de luxo cuja propriedade é atribuída a Carlos
Saraiva, facto que não podemos confirmar/infirmar por falta de meios.
(7)Entre
2004/2005, tivemos participação activa neste debate, no âmbito de ambicioso
projecto que envolvia a então Espírito Santo Resources (na génese da actual
Rioforte) e a então Cendant Inc, por via do RCI. Em 2006 a IMOCOM, onde era
assessor da Administração, perde a aquisição do Morgado do Reguengo ao BCP a
favor do Grupo CS. Em representação da AHETA tinha participação activa na
Revisão do PROTAL e não foi difícil antever o argumento do Grupo Carlos Saraiva
para pagar o que pagou: aproveitar a conjuntura politica para licenciar mais
construção e tornar barato o que foi caro na compra.
(8) É mais
um exemplo da competitividade de estabelecimentos da indústria do turismo
exigir uma atitude equívoca de tolerância e criatividade na aplicação da
legislação vigente.Mais uma vez aconselhamos a leitura do livro Território e
Turismo no Algarve [ver Nota (2)] e de posts sobre a definição de turismo pelas
instituições internacionais.
(9)Da mesma
fonte, citamos:
-“O Fundo realiza
investimentos em empresas que desenvolvam a sua actividade nos sectores do
turismo, lazer e imobiliário, e que se encontrem em dificuldades financeiras ou
cujos créditos junto de instituições financeiras já tenham sido objecto de
imparidade, se antecipe que o venham a ser no curto prazo, ou cuja aquisição
permita fortalecer e/ou aumentar a escala das restantes sociedades do Fundo.”.
(10)Ver
Publituris online de 3 de Junho de 2014 em
(11)Ver Diário Económico de Abril 2014 com base no Relatório e Contas do
BES referente a 2013 (aqui).
(12)Há
factos que nos levam a quebrar as regras e dar informação pessoal. Conheço
Pedro de Almeida desde há muitos anos, Mário Ferreira desde há poucos e uma
forte amizade une-me a Carlos Costa, o super discreto director de operações da
Nau Hotels & Resorts. Fica o mais do
que justo reconhecimento de quem sabe reconhecer, porque viveu por dentro a
recuperação das Pousadas e empresas turísticas depois das loucuras de 1975 e
fantasias de 1976.
(13)O que designamos por ‘o resto’ inclui
unidades de turismo residencial em outros empreendimentos.
