A Associação Portuguesa de Resorts prepara um “Plano
Estratégico a Dez Anos Para Turismo Residencial”, e está a trabalhar com o
“Governo Português (Ministério da Economia, Secretaria de Estado do Turismo,
AICEP e Turismo de Portugal).”.
O Plano assenta numa “Estratégia Para o Mercado da
Segunda Residência”, apresentada, em Londres, na Portuguese Chamber’s 8th Annual Property Conference 8th Property Conference
(1).
Nesta Conferência, a Secretária de Estado do
Turismo confirmou a iniciativa e o apoio do Governo.
Iniciativa da APR e apoio do Governo são inovadores e têm mérito.
Com base na informação disponível, fazemos primeira análise das propostas.
Iniciativa e apoio têm
de ser integrados numa Politica Para o País, que tenha em conta
·
uma realidade mais abrangente de Turismo
Residencial, do que a do PENT e mesmo do que a da actividade das empresas associadas da APR,
·
inovadora Politica para a Economia do Turismo, capaz
de fomentar a Integração de toda a Cadeia de Valor do Turismo Residencial.
a)Iniciativa Empresarial
Þ Janeiro
de 2009: Primeira Proposta
Em Janeiro de 2009, a CTP propõe ao Governo uma “campanha
para vender turismo residencial”, durante o período 2009/2014, com o slogan
seria “Buy a house in Portugal” e de investimento não inferior a 10 milhões de
euros. Está então em causa “escoar tudo o que foi feito até agora” e reanalisar
os projectos aprovados, que “não estão adaptados a esta nova realidade, até
porque ninguém estava à espera dela”. A CTP pretende a “promoção de Portugal
como destino de turismo residencial” (2).
Þ Marco
de 2011: Associação Portuguesa de Resorts
Citamos a apresentação da APR, como figura em recente Comunicado:
·
“Constituída a 21 de Março de 2011, integra 25
empresas, entre as quais, o Grupo Pestana, Vale do Lobo, Quinta do Lago, o
Grupo Oceânico, a Sonae Turismo, a Amorim Turismo e o Grupo Espírito Santo. Tem
como principal objectivo impulsionar a promoção de Portugal a nível
internacional, como destino de Turismo Residencial, apontado como um dos 10
produtos chave para o Turismo em Portugal, de acordo com o Plano Estratégico
Nacional do Turismo (PENT). Atendendo à especificidade do sector, a APR
pretende que os Resorts Nacionais possam conjugar sinergias e enfrentar os
desafios dos próximos anos, não só a nível da legislação e questões fiscais,
como também a nível de promoção internacional.” (4).
Quando da criação da APR, segundo o Observatório do Algarve,
“o mentor deste projecto, Diogo Gaspar Ferreira, presidente de Vale do Lobo,
considera que esta será uma Associação determinante no panorama turístico
nacional”, pelo que “quer o Turismo de Portugal, quer algumas Regiões de
Turismo, já nos manifestaram total apoio ao desenvolvimento de uma estratégia
concertada de promoção internacional de Portugal como um destino de compra de
segunda habitação.”.
Þ Março de 2012: “The strategy for the
Second Home Market in Portugal”
Em 29 de Março de 2012, na “Portuguese Chamber’s 8th Annual
Property Conference”,
Diogo Gaspar Ferreira CEO de Vale do Lobo e Presidente da APR faz a Apresentação
da “The strategy for the Second Home Market in
Portugal”. Esta é
a Conferência em que a Secretária de Estado do Turismo faz a intervenção que
mencionamos a seguir.
Procuramos sintetizar os pontos fundamentais desta
apresentação (5).
Previsão de
vendas. A Apresentação assume que,
·
entre
2012-2021, haverá uma média anual de 116.000 “foreign clients acquiring new
property in South Europe”,
·
10% destas aquisições, num total de 11.600,
terão lugar em Portugal, gerando um “Average
year Revenue” de 1,74 mil milhões de euros.
Mercado das
Segundas Residências em Portugal. A Apresentação estima
·
“Portugal has some 170 000 second homes owned by
foreigners”,
·
“On the last decade Portugal sold no more than 5
000 houses per year to foreign people”,
·
“The goal for Portugal is to sell, on the next decade, some 11.600 new
houses per year (12% Southern European Market Share) to foreign people, for a
total average year revenue/ export of some 1,7 billion euros”.
Comentário
– A apresentação não explica como, neste Período de Após Crise de 2008/2009, a
média anual de vendas é mais do dobro da realizada durante a década
2001/2011, com crédito à farta [a seguir confrontamos este número com o de 1.7 mil milões de
euros].
Quality Second Home Market. A Apresentação define o “Quality Second Home
Market” como “number of units sold to foreigner buyers, above a unit price of
500,000 euros”. Para Portugal representa
·
2.320 compradores, ou seja 20% da media anual de
vendas de 11.600 unidades,
·
actualmente, há em Portugal 25.500 “Quality
Homes owned by foreigners” (15% do total de 170.000 casas propriedade de
estrangeiros).
Clarificação
do âmbito da Estratégia. Na Apresentação, há uma afirmação que clarifica o
âmbito da Estratégia:
·
“The Quality Second Home Market is crucial for a
country like Portugal, especially when most of its future developments
(Resorts) are focus on this specific market (niche).
If Portugal sells 2 320 quality homes per year, on the
coming decade, all existing 30 new Resorts will be completely sold out, opening
“room“ to other Resorts that nowadays are still on the paper.”.
Comentário
– A Estratégia da APR visa, em primeira análise, vender a Oferta das empresas
associadas e como tal deve ser considerada.
Why millionaires are important for the
Quality Second Home Market. A Apresentação
define o Mercado Alvo ao qual é possível vender casas que custam mais de
500.000 euros:
·
“A millionaire is someone that worth at least 1
million euros, excluding his residence”
·
na
West Europe, temos 2.661k millionaires,
em 2011, e 3.243 k em 2021,
·
na
East Europe, temos, respectivamente 239 k e 501 k.
Facilidades
Fiscais. A Apresentação propõe “Create new fiscal laws
(clear, stable, and attractive)
·
IRS
Exemption for Retired European people who becomes a Portuguese resident
·
Reduction
of IRS for new European citizens who becomes a Portuguese resident
·
Facilitate
VISA to Eastern European citizens when property is acquired
·
Reduce
the IMT from 6,5 % to 3 %(Spain has a 3,5 % IMT),for new property acquisition
·
Fiscal
exemption for the Offshore companies that own a property and accept to become
‘in shore’, in a 12 month period.”.
Comentário: Esta listagem é mais vasta do que a apresentada
no Comunicado da APR, de 4 de Abril de 2012.
“What should Portugal’s main goals for the Second Home
Market Industry be?”. A resposta da Apresentação é que “The Main Goal will be”:
·
Portugal
should create the conditions to sell 11,600 new houses per year (10% of
the 2012-2021 market), and within these, some 20% (2,320 per year)
should be considered as quality houses (more than 500 000 euros).
·
It
will then be expected an average year revenue/exports of some 1 700 million
euros.
Comentário – A venda de 2.320 casas a 500k euros (valor mínimo)
gera 1.160 milhões de euros. Ficam 1.700-1.160=540 milhões a serem geradas
pelas restantes 9.280 (11.600-2.320=9.280 casas). Estas 9.280 casas são vendidas
ao preço médio 8.740 euros (540:9.280=8,74k). É evidente que o número de 11.600
casas vendidas está sobrestimado e/ou o de 1.7 mil milhões de euros de receita
está subestimado.
Objectivos a Dez Anos.
Segundo a Apresentação, “If we achieve this goal, in 10 year’s time,
Portugal:
·
Will
have no real estate stock in five years’ time,
·
Have
developed more quality resorts in Portugal than in all of Europe
·
Have
created thousands of new jobs
·
Have
solved the real estate and developers’ bank debts
·
Have
attracted thousands of qualified foreigners to work here
·
Became
a trendy and fashionable destination
·
Achieved
an average annual Exports of some 2 100 million euros.”.
Þ Significado
de uma Alteração de Terminologia
A Apresentação feita em Londres, pelo CEO de Vale do Lobo e
Presidente da APR, é toda ela centrada no “Second Home Market”.
A 4 de
Abril, o Comunicado da APR já só menciona Turismo Residencial, “apontado
como um dos 10 produtos chave para o Turismo em Portugal, de acordo com o Plano
Estratégico Nacional do Turismo (PENT).”.
Esta alteração de terminologia tem significado a reter:
·
o “Second Home Market” é muito mais vasto do que
a definição redutora de Turismo Residencial pelo PENT e a “Propriedade plural
em empreendimentos turísticos”, do Regime
Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos
Turísticos,
·
passar de Second Home para Turismo Residencial
do PENT pode ser um compromisso da APR, para encaixar a sua Proposta na
Politica de Turismo Tradicional,
·
continuar a escamotear e/ou alimentar equívocos sobre
esta diferença é um erro, que compromete o sucesso de qualquer iniciativa neste
campo.
Não é por acaso que, na Conferência de Londres, uma das
comunicações tenha abordado o tema de “Rethinking and Restructuring a New Legal
Framework for Residential Tourism” (Link).
Þ Abril
de 2012: Plano Estratégico a Dez Anos Para Turismo Residencial
No início de Abril de 2012, somos informados que a APR prepara plano estratégico a dez anos para
Turismo Residencial, sob o lema “ Buy a House / Live in Portugal “. O Plano
envolve o sector do Turismo Residencial, o Governo Português e os Bancos.
Citamos o texto da APR (6):
·
“A APR está a trabalhar neste Plano Estratégico
com o Governo Português (Ministério da Economia, Secretaria de Estado do
Turismo, AICEP e Turismo de Portugal), e espera que até final de Maio possa ser
apresentado publicamente um Plano a 10 anos, sugerindo importantes medidas e algumas
alterações ao quadro legal e regulamentar
do Turismo Residencial [o sublinhado é nosso], que passarão por:
1.Plano de
Promoção de Portugal, como destino ideal de compra de segunda habitação por estrangeiros,
sustentado numa política fiscal atractiva, bom clima, segurança e condições
únicas para segunda residência.
2.Política
Fiscal:
·
IRS atractivo/competitivo para Residentes não
habituais (pensionistas e quadros qualificados);
·
IMT - taxa mais competitiva do que os actuais
6,5 % face aos principais concorrentes (Espanha aplica 3,5 %)
3.Visto de
Investidores para Turismo: Facilitar a atribuição de vistos de Investidores e manutenção de autorizações
de residência durante o período de investimento em Portugal para compradores de
2ª habitação.”.
Þ Propostas
da APR e Governo
A quintessência da Proposta da APR consiste em o Governo
·
começar a promover a Imagem de Marca de Portugal
como Destino Atraente e Competitivo Para Residir (como Residente Fiscal ou
Reformado) e/ou Adquirir uma Casa de Férias,
·
criar incentivos fiscais que levem à compra da
casa e a viver em Portugal, com a estadia financiada por Transferências do
Exterior,
·
criar um Visto Dourado, para os estrangeiros que
invistam numa casa de, pelo menos 500k euros (750k na proposta do MNE), de modo
a atrair millionaires, de países
cujas elites têm mobilidade internacional limitada.
Sobre estas três medidas, há que “Avançar, rapidamente e em
força!”.
Não encontramos referência explícita a apoio do Estado ao Marketing
e Vendas da Oferta de Turismo Residencial. Dada a (péssima) tradição nacional
de “apoio do Estado”, importa situar a questão:
·
é do maior interesse que promotores privados e
Turismo de Portugal concertem alguns dos aspectos do Marketing e Vendas da
Oferta de Turismo Residencial – tal deve ser feito no quadro da Concertação
Estratégica entre a CTP e o Turismo de Portugal,
·
dada a margem do negócio da Promoção da Imobiliária
Turística, os custos de Marketing e Vendas da Oferta de Turismo Residencial devem
ser da exclusiva responsabilidade dos promotores e não ter apoio do Estado.
b)Governo
Þ Governo
a Reagir a Proposta da APR
Apenas consideramos os dois Ministérios e Secretarias de
Estado mais directamente envolvidos com as respostas a dar à APR:
·
Ministério da Economia e Secretaria de Estado do
Turismo,
·
Ministério das Finanças.
As propostas da APR são pragmáticas e viradas para as Vendas,
pelo que apenas se preocupam com as exigências politicas mais imediatas.
A competitividade da Oferta de Portugal nestes mercados
exige mais larga definição de mecanismos que facilitem a vida de quem compra
casa e/ou vem viver a reforma Para Portugal.
Þ Janeiro
de 2009: Recusa da Secretaria de Estado do Turismo
Em Madrid, durante a FITUR, o Secretário de Estado do
Turismo Bernardo Trindade é questionada sobre “que comentário lhe merecia a
proposta da Confederação do Turismo Português no sentido do Turismo de Portugal
financiar, durante cinco anos, uma campanha internacional de promoção de
imobiliária turística.”. A resposta é um duplo não:
·
“a promoção da imobiliária turística é uma
função eminentemente privada. O que entendemos é que a nossa responsabilidade é
comunicar o país com essas suas realidades, torna-lo mais apelativo, mais
agradável, para garantir a confiança do turista que nos visita”;
·
“especificamente em relação à promoção do
turismo residencial e da imobiliária turística, essa é uma responsabilidade
privada.” (7).
Þ Março
de 2012: Secretária de Estado do Turismo Anuncia Apoio do Governo
Citamos pontos da intervenção da Secretária de Estado do
Turismo, Cecília Meireles, na Portuguese Chamber’s 8th Annual Property Conference, que teve lugar
em Londres(8):
“O Governo está a
estudar várias medidas para impulsionar o turismo residencial em Portugal,
incluindo regimes fiscais atractivos e a emissão de autorizações de residência,
anunciou hoje em Londres a secretária de Estado do Turismo.
"O chamado turismo residencial é reconhecido como um
dos dez produtos de turismo estratégicos para Portugal no PENT - Plano
Estratégico Nacional para o Turismo", vincou Cecília Meireles na
conferência sobre imobiliário da Câmara de Comércio Portuguesa no Reino Unido.
O turismo residencial, sustentou, "promove um ciclo
virtuoso de investimento, consumo e emprego, gerando riqueza e prosperidade
para o país".
A secretária de Estado revelou estar em preparação um plano
em conjunto com a Associação Portuguesa de Resorts e o Turismo de Portugal para
"recuperar, facilitar e capitalizar" o turismo residencial.
Em desenvolvimento está "um regime fiscal estável e
competitivo" para os estrangeiros interessados em adquirir uma
propriedade.
Cecília Meireles revelou ainda que o governo "vai
lançar uma campanha específica para atrair investimento estrangeiro relacionado
com transferência de capital e aquisição estável de propriedade atribuindo
autorizações de residência".
Será também reforçada a comunicação, nomeadamente a criação
de uma plataforma de informação na internet e o lançamento de uma campanha de
publicidade de Portugal como destino de turismo residencial.”.
Þ 1928:
Quando um “Coimbra boy” (9)
é o Novo Ministro das Finanças
Eventuais divergências entre a Proposta da APR e a Politica
de Turismo Tradicional são minudências em comparação com a dificuldade em obter
Isenções Fiscais, num quadro eficiente, transparente e garantido.
Neste campo, o nosso modesto contributo é recordar decisão
pioneira de Ministro das Finanças, quando o País atravessava grave crise de
pagamentos externos e de disciplina interna.
Depois de uma curta cena inicial
(10), Salazar regressa à pasta das Finanças a 10 de Novembro
de 1928. Ainda em Dezembro de 1928, menos de dois meses depois de tomar
posse, o Governo
·
suscita por três anos, com modificações, a
vigência dos decretos de 1914 e 1916 sobre a “concessão de determinadas
vantagens para a construção de edifícios próprios para a instalação e
exploração de hotéis”,
·
revoga disposições contrárias, de um Decreto de
Julho de 1928 (11).
Esta é uma das primeiras medidas que o recém-empossado
Ministro das Finanças toma. O primeiro parágrafo do preâmbulo é claro:
·
”Reconhece-se a urgência de conceder o Estado
todas as facilidades para que haja grandes hotéis de turismo nas cidades de
Lisboa, Porto e Funchal e noutros pontos adequados do País.”.
Entre outros, estão em causa benefícios fiscais, com
destaque para a isenção de direitos aduaneiros, muito criticada pelos
defensores da indústria nacional. É neste quadro que deve ser lida a parte
final do preâmbulo:
·
“O que sobretudo interessa é criar as condições
indispensáveis a uma maior afluência de estrangeiros, animando-se com isso toda
a nossa economia.
O Estado sacrifica com este regime receitas que muito
provavelmente nunca viria a ter, para abrir desde já campos de trabalho e
conquistar fontes de receita certas em futuro próximo [o sublinhado é nosso].“.
A do então “Coimbra boy” talvez possa inspirar o actual
Ministro das Finanças a aprovar o conjunto de medidas fiscais, que são
indispensáveis ao sucesso do Turismo Residencial como Nova Dinâmica de Negócio
da Economia do Turismo.
Esta deve ser a visão do Governo, e situar-se bem acima da
proposta da APR, por muito mérito que esta tenha e tem que chegue.
c)Turismo Residencial – Política
Para o País
Þ Três
Procuras Diferentes e Interligadas
Começamos por considerar as duas modalidades da Procura que estão
na origem da Aquisição de Alojamento por Não Residentes, vocacionado para a Vivência
do Tempo Livre, com a aquisição e estadia financiadas por Transferência de Recursos
do Exterior:
·
Famílias na Vida Activa que aspiram a ter a sua Holiday Home, para estadias temporárias,
talvez para obter algum rendimento e na perspectiva de aí viverem a reforma,
·
Imigrantes do Tempo Livre, para viver a Reforma,
em longas estadias e/ou em Imigração formal – muitos deles procuram Retirement
Communities que ainda não existem.
Estas duas modalidades são completadas por outras, cuja dinâmica
fundamental não é a vivência do Tempo Livre:
·
Residentes Fiscais e Titulares de Visto Dourado,
em geral na Vida Activa.
Os Estilos de Vida desta boa gente variam ao longo das
diferentes fases do seu Ciclo de Vida – esta realidade não pode ser esquecida e
a ela voltaremos.
Þ Dois
Níveis da Intervenção Pública
Face à diversificação destas três modalidades de Procura/Oferta,
compete ao Governo intervir a dois níveis. O primeiro é pragmático e a curto
prazo:
·
tomar medidas pragmáticas, do tipo da do Visto
Dourado,
·
facilitar Acções, Programas e Planos de Responsabilidade
da Iniciativa Privada, como é o caso do Plano da APR.
O segundo deve ter grande prioridade e consiste em
·
construir uma Politica partilhada e coerente,
para que Portugal, seja um “País Competitivo Para Atrair Não Residentes”.
Esta Política deve ser abrangente, integrar toda a
Procura/Oferta e não estar condicionada por interesses que a queiram limitar.
Þ Portugal,
País Competitivo Para Atrair Não Residentes
O posicionamento do País está muito ligado à Nova Dinâmica
de Negócio da Integração de toda a Cadeia de Valor do Turismo Residencial. O
detalhe destas propostas está fora do âmbito do presente Post.
Dado o âmbito necessariamente redutor do Plano da APR,
vocacionado para um tipo específico da Oferta, damos exemplos do âmbito desta Política
Para o País, em matéria de Turismo Residencial.
O primeiro tem a ver com outra Nova Dinâmica de Negócio:
·
Diversidade e Nova Dimensão da Contribuição da
Diáspora Portuguesa.
O segundo tem a ver
com a diversidade da Oferta de Casas de Turismo Residencial e que não estão
integradas em Resorts:
·
casas isoladas em espaço rural, desde a Edificação
Dispersa do Algarve à de ouros Destinos Turísticos do País,
·
casas isoladas em espaço urbano,
·
casas em empreendimentos turísticos,
Classificados ou não pelo Turismo de Portugal,
O terceiro tem a ver com o equivalente português das Retirement
Communities da Florida, destinadas a novos residentes ou aos que imigraram há
dezenas de anos e agora procuram outro tipo de alojamento.
Esta lista é limitada às “casas”. Não considera Serviços e Experiências.
Fica claro que a Politica Para Portugal, em matéria de
Turismo Residencial, está por construir, com olhos postos na Procura e
considerando sempre a valorização dos activos existentes (tangíveis ou não).
A Bem da Nação
Albufeira 4 de Maio de 2012
Sérgio Palma Brito
Referências
(1)Ver http://www.portuguese-chamber.org.uk/who.php e http://sergiopalmabrito.blogspot.pt/2012/05/segunda-residencia-e-turismo.html
(2)Fátima Valente, Publituris
online, 12 de Janeiro de 2009
(3)Associação Portuguesa de Resorts,
Comunicado de Imprensa de 4 de Abril de 2012 e Observatório do Algarve de 19 de
Março de 2011
(5)Fonte da Nota (3)
(6)Turisver on line, 29 de
Janeiro de 2009
(8)Se há os Chicagos boys e
Vitor Gaspar é com eles identificado, não pode o jovem António de Oliveira
Salazar ser um Coimbra boy?
(9)Salazar é Ministro das
Finanças de 3 a 19 de Junho de 1926. Regressa a titular da pasta a 10 de
Novembro de 1928. Continua Ministro das Finanças até ser nomeado Presidente do
Ministério, a 5 de Julho de 1932 – o resto da história é conhecido
(10)Salazar faz aprovar o
Decreto nº 16 295, de 27 de Dezembro de 1928. Revoga o Decreto nº 15 728, de 16
de Julho de 1968. Suscita o Decreto nº 1 121, de 2 de Dezembro de 1914 e o
Decreto nº 1 652, de 15 de Junho de 1915, que o regulamenta
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