Este post é
uma introdução ao documento Residência Secundária de Utilização Turística (Aqui )
Este é o
Ponto 5 do Relatório sobre Quantificar a Contribuição do Turismo Para a
Economia (Aqui). A leitura é facilitada por
um Glossário.
O Recenseamento da Habitação quantifica a
Ocupação do Alojamento Familiar em Residência Habitual, Residência Secundária e
Vago. Este conceito de Residência Secundária não tem em conta a sua utilização.
Observação da realidade e alguma investigação
confirmam haver duas modalidades de Utilização Turística da Residência
Secundária:
-Casa de Férias ou Residência Secundária por
Conta Própria,
-Habitações Arrendadas a particulares ou a
agências profissionais.
Mais, confirmam ainda
-a importância da Residência Secundária em
Utilização Turística para Maximizar a Contribuição do Turismo Para a Economia.
As Estatísticas e Conta Satélite do Turismo
definem, entre outros, dois Tipos de Alojamento Turístico Privado que permitem
quantificar as duas modalidades de Utilização Turística da Residência
Secundária.
A Utilização Turística da Residência Secundária
-é indissociável de Dinâmicas Económicas e
Sociais em que se insere,
-resulta dos Modelos de Negócio da Procura
Final na Economia do Turismo.
Com base neste conhecimento da Residência Secundária de
Utilização Turística,
-apresentamos modelo rudimentar da realidade nacional (não é só Algarve) e diversificada (não é só o Turismo Residencial
do Decreto-Lei de 2008) da Residência Secundária de Utilização Turística,
-situamos a Atitude Equívoca da Politica de
Turismo e a sua inadequação ao fim que todos visamos: Maximizar a Contribuição do Turismo Para a
Economia.
É necessário fixar os conceitos que utilizamos
no texto:
-Residência
Secundária é a Ocupação do Alojamento familiar no Recenseamento da
Habitação de 2011, e substitui o anterior “Uso Sazonal”.
-No âmbito das Recomendações das Instituições
Internacionais Sobre Estatísticas de Turismo,
-Casa de Férias
ou Residência Secundária Por Conta Própria
é a Residência Secundária utilizada pelo Proprietário e Família (1),
-Habitação
Arrendada a particulares ou a agências profissionais é a Residência
Secundária comercializada no mercado do turismo.
-Residência
Secundária de Utilização Turística designa o conjunto da Casa de Férias e
da Habitação Arrendada.
Desconhecemos a percentagem de Residências
Secundárias que não são de Utilização Turística. Admitimos que é reduzida e que
no Algarve não é significativa.
Neste post apenas apresentamos a quantificação
pelo Recenseamento da Habitação e Pelas estatísticas e Conta Satélite do
Turismo.
1.Residência Secundária no
Recenseamento da Habitação
*Conceitos Utilizados Pelo Recenseamento da
Habitação
O Recenseamento da Habitação de 2011 assume que
cada família tem um local de Residência Habitual. Na quantificação do
Alojamento Familiar considera três tipos de Ocupação:
-Residência
Habitual, Residência Secundária (quando é apenas utilizado periodicamente e no qual ninguém tem residência
habitual) e Vago.
Os
Gráficos 1 e 2 dão-nos uma ideia sobre a Ocupação dos Alojamentos Familiares em
Portugal, no “momento de referência” do Recenseamento da Habitação de 2011:
-704
mil Alojamentos Familiares Vagos (12% do Total),
-1.099
mil Alojamentos Familiares de Residência Secundária (19% do Total).
Gráfico 1 – Alojamentos Familiares Segundo a Ocupação (Continente -
2011)
Fonte: Elaboração própria com base
em INE – Recenseamento da Habitação, 2011
Gráfico 2 – Alojamentos Familiares Segundo a Ocupação, em
Percentagem do Total (Continente – 2011)
Fonte: Elaboração própria com base
em INE – Recenseamento da Habitação, 2011
Estes
números permitem dar base objectiva ao conhecimento de uma realidade importante,
vulgarmente conhecida por narrativas e mero agitar de slogans, sempre
legitimados por denunciarem um inaceitável desperdício de recursos:
-700.000
casas vazias em Portugal,
-quase
metade das casas do País não é de habitação permanente,
Este
exercício é parte do discurso sobre ganância de especuladores,
oportunismo/corrupção de autarcas e malefícios do betão.
A
nossa análise procurar conhecer a realidade e identificar as dinâmicas
económicas e sociais da utilização destas casas, de modo a
-criar
valor para os privados e comunidade, pela utilização deste património,
-identificar
os mecanismos de Regulação Pública dessas dinâmicas.
Sobre
a insuficiência patológica da Regulação Pública, o leitor mais curioso pode
ficar a conhecer o caso da formação da Oferta de Turismo do Algarve (Aqui).
*Alojamentos
Familiares Segundo a Ocupação – NUT II
Os
Gráficos 3 e 4 ilustram a repartição por NUT II do Continente, da Ocupação dos
Alojamentos Familiares no Recenseamento de 2011.
Gráfico 3 – Alojamentos Familiares Segundo a Ocupação, por NUT II do
Continente
(milhares)
Fonte: Elaboração própria com base
em INE – Recenseamento da Habitação, 2011
Gráfico 4 – Alojamentos
Familiares Segundo a Ocupação, em Percentagem do Total, por NUT II do Continente
Fonte: Elaboração própria com base
em INE – Recenseamento da Habitação, 2011
No
caso da Ocupação em Residência Secundária,
-Norte
e Centro são as NUT II mais importantes,
-No
Algarve a Ocupação em Residência Secundária representa 39% do Total de
Alojamentos Familiares, acima dos 19% do Continente, mas em quantidade só é
superior ao Alentejo.
A
repartição da Residência Secundária por NUT II indicia que
-se
trata de uma realidade nacional, mais importante no Norte e no Centro e mais
densa no Algarve,
-a
sua densificação no Algarve é ainda mais acentuada se considerarmos a
sua
concentração numa estreita faixa de cerca de um terço do litoral.
2.Residência Secundária de
Utilização Turística nas Estatísticas e Conta Satélite do Turismo
2.1.Estatísticas do Turismo
*Dois Tipos de Alojamento Turístico Privado
Desde 1993, as Recomendações e Decisões das
Instituições Internacionais (2) definem dois tipos de
Alojamento Turístico Privado:
1.Casa de
Férias (Secondary Residence):
-“Comprise
second homes/apartments, villas, houses, chalets, etc. used during the tourist
trip by visitors who are members of the owner household”
-“Este grupo inclui residências secundárias,
apartamentos, vilas, vivendas, chalés, etc., utilizados durante a viagem de
turismo por visitantes que são membros do agregado familiar proprietário das
mesmas”.
2.Habitações
Arrendadas a particulares ou a agências profissionais (Dwellings rented
from private individuals or professional agencies):
-“Comprise
apartments, villas, houses, chalets and other dwellings rented or leased as
complete units between households, on a temporary basis, as tourist
accommodation”,
-“Incluem apartamentos, vilas, vivendas, chalés
e outras habitações alugadas ou arrendadas como unidades completas, entre
agregados familiares, na qualidade de alojamento turístico, numa base
temporária”.
*Um Alojamento Familiar, Duas Utilizações
O tipo de Utilização Turística da mesma
Residência Secundária evolui segundo duas situações:
-uma alteração de fundo: a Casa de Férias, de
utilização exclusiva pelo proprietário e família, passa a ser utilizada como
Habitação Arrendada,
-a alteração da utilização ser parte do modelo
de negócio: parte do ano em Habitação Arrendada e parte em Casa de Férias.
Há uma lição a tirar:
-a
Intervenção Pública deve visar apenas interesse público relevante e permitir
uma flexibilidade de utilização compatível com os interesses do Proprietário e
as exigências do Mercado.
*Casa de Férias e Habitação Arrendada no
Turismo Interno
O Gráfico 5 ilustra a evolução, entre 2009 e
2012, das Dormidas em Casa de Férias, Habitação Arrendada e Alojamento
Classificado, no âmbito do Turismo Interno (Viagens
Turísticas de Residentes em Portugal e Destino Portugal).
Dois comentários:
-a utilização da Casa de Férias chega a ser
superior à de todo o Alojamento Classificado,
-a utilização da Casa Arrendada varia entre 50%
e 40% da de todo o Alojamento Classificado – o número de 2012 exige análise
mais profunda.
Gráfico 5 – Turismo Interno:
Dormidas em Casa de Férias, Habitação Arrendada e Alojamento Classificado
(milhões)
Fonte:
Elaboração própria com base em INE – Estatísticas de Turismo
Não podemos analisar as Dormidas em Casa de
Férias, Habitação Arrendada e Alojamento Classificado, no âmbito do Turismo
Receptor (Viagens Turísticas de Não Residentes
em Portugal e Destino Portugal), porque,
-em 2008, o Inquérito ao Movimento de Pessoas
nas Fronteiras e o Inquérito aos Gastos Turísticos Internacionais foram
descontinuados – certamente A Bem da Nação.
2.2.Conta Satélite do Turismo
*Quadro Conceptual de 2010 – Conceitos e
Aplicação
No âmbito do Quadro
Conceptual de 2010,
-“Vacation
homes under full ownership” são um dos tourism specific fixed assets, assim
qualificados porque “If tourism did not exist, such assets would be of
little value as they could not easily be converted to non-tourism
applications.” (3).
O Gráfico 6 ilustra a Formação Bruta de Capital
Fixo em três Actividades Características do Turismo.
Três Comentários:
-a Formação
Bruta de Capital Fixo por Segundas Residências Por Conta Própria iguala ou
ultrapassa a de Hotéis e Similares,
-a análise
da FBCF exige muito mais do que a informação fornecida por este gráfico, mas a
ordem de valores é significativa,
-vários
contactos com quadros qualificados do INE permitem afirmar que a avaliação da
informação sobre a FBCF está subavaliada.
Gráfico 6 – Formação Bruta de
Capital Fixo em Três Actividades Características do Turismo
(milhões
de euros)
Fonte: Elaboração própria com base em INE - Conta
Satélite do Turismo 2000-2010
*Casa
de Férias e Consumo Turístico
Citamos a definição de Consumo Turístico:
-“Tourism
consumption has the same formal definition as tourism expenditure.
Nevertheless, the concept of tourism consumption used in the Tourism Satellite
Account goes beyond that of tourism expenditure. […] it also includes services
associated with vacation accommodation on own account, tourism social transfers
in kind and other imputed consumption. These transactions need to be estimated
using sources different from information collected directly from the visitors,
such as reports on home exchanges, estimations of rents associated with
vacation homes, calculations of financial intermediation services indirectly
measured” (4).
O Gráfico 7 ilustra a evolução do Consumo do
Turismo no Território Económico.
O INE não dá o detalhe por Actividades
Características do Turismo, pelo que não sabemos qual o contributo da
utilização da Casa de Férias.
O valor do Consumo Turístico atinge quase € 15
mil milhões, mas
-este valor pode ser comparado com o do PIB na
habitual “percentagem do PIB”, não pode é ser
utilizado para medir a Contribuição do Turismo Para o PIB.
Gráfico
7 – Consumo do Turismo no Território Económico
(milhares de euros)
Fonte: Elaboração própria com base em INE - Conta
Satélite do Turismo 2000-2010
3. Nota Final
*Visão Dominante e Redutora de Turismo
Ao longo de anos, a Visão Dominante e Redutora
de Turismo é reforçada pela relação entre
Politica e Serviços de Turismo com as Industrias da Hotelaria e das Agências de
Viagens. Portugal
é um dos países em que,
-“Short-term
accommodation services are considered so important for tourism that many
countries consider the establishments providing them as well as those providing
food and beverage services and travel agency services as constituting their
whole tourism industry.” (5).
A Visão que a Politica de Turismo tem do
Alojamento Turístico
-é Dominante,
porque a lei define que a Politica de Turismo regulamenta,
orienta, disciplina
e fiscaliza as Actividades Turísticas,
-é Redutora
pela Atitude Equívoca (misto de «esquecer,
ignorar, hostilizar, tolerar, proibir») em relação ao Alojamento Não
Classificado, com destaque pelas Residências Secundárias de Utilização
Turística.
*1963 – Inovação no
Licenciamento de Penina e Vale do Lobo
Em 1963, o
licenciamento de Penina e Vale do Lobo é exemplo inspirador da Politica que
falta à Economia do Turismo do Algarve (6):
-contra pareceres dos Serviços de Turismo, o Ministro das Obras
Publicas aprova dois conjuntos de Hotel e Golfe, mais Moradias “cuja venda contribuísse
para custear as despesas do empreendimento e aumentar a rentabilidade do
projecto”, como pretendiam os promotores.
Os dois empreendimentos
inovam pela sua escala, por visarem o mercado externo e combinarem Hotel, Golfe
e Imobiliária – o mix na base das mais qualificadas de entre as Residências
Secundárias de Utilização Turística.
Na Tapada da Penina, o projecto
integra um Campo de Golfe “aproveitando as magníficas condições climatéricas do
Algarve durante o Inverno proporcionasse divertimento aos hóspedes,
constituísse um poderoso atractivo e permitisse uma maior valorização do
conjunto. Escolheu-se a quinta da Penina exactamente porque tinha área
suficiente para o Campo de Golfe, possuía bastante água e permitia ainda
aproveitar o terreno sobrante de 65 hectares para a divisão de lotes, cuja
venda contribuísse para custear as despesas do empreendimento e aumentar a
rentabilidade do projecto.”. Este texto de 1966 resume o que ainda hoje está em
causa.
Em 1963, Vale do Lobo ocupa 100
hectares, com 820 metros de praia. O projecto prevê 1.750 pessoas, um Hotel até
160 quartos, golfe e “Moradias para aluguer e venda”. A dinâmica é similar à do
projecto da Penina.
Em 2013, Vale do Lobo e
Penina são estabelecimentos que não reúnem
”os
requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos” (7).
*2008 – Regime Jurídico da
Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos
O RJIEFET
de 2008 impõe que
-as
unidades de alojamento estejam permanentemente em regime de exploração turística,
podendo ser utilizadas pelo Proprietário e família, se usufruírem “dos serviços
obrigatórios da categoria do empreendimento”,
-Estabelecimentos
como Penina e Vale do Lobo continuem fora do âmbito da Politica de Turismo e
num vazio legal,
-a aquisição
de Residências Secundárias de Utilização Turística ao Modelo de Negócio do
Investimento para Rendimento, baseado no “borrow, to buy, to let, to make money
with rentals and short future resale”, que antecede a Crise de 2008/2009,
-exclui o Modelo de Negócio que o Mercado Valoriza:
o da Utilização Exclusiva da unidade de alojamento pelo Proprietário e Família,
com ou sem algum rendimento, mas sem a obrigação de Disponibilização
obrigatória Para Exploração Turística e de Serviço Hoteleiro.
Em 2013, as
Residências Secundárias de Utilização Turística são regulamentadas por um dos
mais lamentáveis e anacrónicos diplomas do ordenamento jurídico da Economia do
Turismo.
*O Futuro
Consideramos
apenas o Algarve, com 149.000 Residências Secundárias, em 2011. Desde há anos
que é corrente designar, de maneira pejorativa, Cada de Férias e Habitação
Arrendada por “Imobiliária” e “Camas Paralelas”, respectivamente.
Desde a
Politica de Turismo ao algarvio mais distraído, passando pela Elite Regional,
ninguém tem em conta que
-desde as
primeiras intervenções dos primeiros pioneiros, o Turismo do Algarve integra
Promoção de Residências Secundárias de Utilização Turística e Estadias
Temporárias na Hotelaria – desde 1963/1964, Penina, Vale do Lobo, Vilamoura,
Praia de Alvor, Prainha, Alvor Vila Lara e outros não existiriam sem a
Residência Secundária,
-as 149.000
Residências Secundárias são investimento de mais de 100.000 famílias,
portuguesas e estrangeiras, que confiaram na Região e empenhar-se-ão em acções
para a valorizar,
-mesmo com
estagnada Promoção de Imobiliária Turística e Residencial, há uma Cadeia de
Valor com base na Administração, Manutenção, Exploração e Revenda dos Estabelecimentos
Alojamento Turístico Colectivo das quatro morfologias referidas antes.
Na segunda
metade de 2008, a Promoção de Imobiliária Turística e Residencial tem uma queda
violenta e estrutural da qual vai levar muitos anos a recuperar. A Politica e a
Cultura dominantes ainda confundem a Promoção Imobiliária com a Cadeia de Valor
a que esta dá lugar. A consequência é trágica
-quando a
Economia do Algarve e do País mais precisam da performance desta Cadeia de
Valor, Politica e a Cultura dominantes não só nada fazem para a apoiar como a
contrariam.
Voltaremos
a este tema.
A Bem da
Nação
Albufeira 7
de Outubro de 2013
Sérgio
Palma Brito
Notas
(1)Na
versão em inglês da Decisão de 1998, Secondary residence designa a Casa de
Férias pode criar confusão com a Residência Secundária do Recenseamento da
Habitação [ver ponto 3.2.1 do Relatório].
(2)Esta
terminologia não inclui o investimento em Alojamento Familiar para rendimento,
no mercado do Arrendamento Urbano ou no da Exploração Turística. Não
consideramos uma realidade presente em Áreas Turísticas e com tradição em
Portugal: durante os meses de Verão, a Família utiliza um alojamento temporário
e precário, para que o seu Alojamento Familiar de Residência Habitual seja
comercializado como “Habitações arrendadas a particulares ou a agências
profissionais”.
(3)A
Segunda Residência Por Conta Própria é objecto de várias especificações no
Quadro Conceptual da Conta Satélite do Turismo de 2010 – o Índice Remissivo é
de consulta indispensável.
(4)O
surto de Emigração mais recente, consequência do ajustamento da Economia
Portuguesa, reforça a Visita a Familiares e Amigos e o Alojamento Gratuito em
Casa de Familiares e Amigos, mas ainda não tem impacte na Residência Secundária
de Utilização Turística.
(5)Recomendações
de 2010, parágrafo 6.22.
(6)Entre
outros, ver Penina e Vale do Lobo – Inovar em 1963 (Aqui).
(7)Número
1 do Artigo 3º do Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de Março “Aprova o regime
jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos
turísticos” –RJIFIET.
