O presente
post é o quinto de uma série de seis (Primeiro, Segundo, Terceiro, Quarto, Quinto, Sexto) posts sobre o tema:
Camas Paralelas na Cidade – Quando
Factos Contrariam Narrativas
O presente
post tem dois objectivos:
-Observar as
Camas Paralelas na Cidade com base na amostra possível,
-Quantificar
indicadores comuns aos elementos da amostra.
Em pano de
fundo está a nossa preocupação em
-dar uma ideia do trabalho profissional necessário
para dispormos de informação objectiva sobre o Alojamento Turístico Não
Classificado.
*Dimensão Politica do Post
O presente
post é também um alerta para o facto do Decreto-Lei sobre Alojamento Local (Primeiro) poder ser elaborado
-com base
em narrativas desligadas da realidade, e
-sem
informação objectiva de apoio à tomada de decisão por quem o elabora.
Voltamos a
chamar a atenção para erro dramático que o Governo pode cometer:
-legislar
com base em narrativas e não em factos, sobre as “Camas Paralelas na Cidade” e
aplicar a legislação à realidade do Alojamento Turístico Não Classificado do
Algarve.
Ignoramos até que ponto há a consciência do que este processo
-pode
representar uma ameaça para as actividades económicas que pretende regulamentar,
e
-por via
disso diminuir a Contribuição do Turismo para a Economia e prejudicar o
interesse do País.
1.Observar
a Realidade
*A
Observação Possível
A observação consiste num percurso pelos sites de quatro Operadores (Booking.com,
Tripadvisor, Flipkey e Homeaway), acompanhado por algum trabalho no terreno. Procuramos
identificar traços marcantes em
-Tipo de Alojamento Turístico em que o Estabelecimento/Instalação se
integram,
-para cada Tipo, uma amostra de estabelecimentos/instalações permite
ter uma ideia da sua qualidade aparente, com base em fotografias e avaliação de
utilizadores,
-Localização de estabelecimentos/instalações na cidade.
Utilizamos
o Inglês (UK) em todas as consultas, para apresentar o que um turista residente
n Reino Unido lê. No texto, utilizamos as designações em inglês.
*Tipologia
da Oferta de Alojamento das Camas Paralelas da Cidade
É possível identificar os Tipos de Alojamento Turístico das Camas
Paralelas da Cidade.
No Alojamento Colectivo, há quatro Tipos de Estabelecimentos “ligeiros”,
no sentido em que não representam investimento importante em construção, mas
sim investimento ligeiro em reabilitação urbana:
-Bed & Breakfasts – versão qualificada do tradicional Quarto em
Casa Particular, com pequeno-almoço, em exploração familiar e sem empregados,
-Guest Houses – idêntico ao anterior, mas sem pequeno-almoço,
-Inns – Estabelecimento algo similar ao B&B mas com exploração
estruturada e empregados,
-Hostels – estabelecimentos de camaratas e alguns quartos, com
exploração estruturada e empregados.
No Alojamento Privado, temos um único Tipo:
-a versão qualificada do tradicional Apartamento arrendado pelo
proprietário ou agencia profissional, no mercado do Holiday Rental,
Em relação ao modelo mais conhecido, há diferenças:
-não encontramos Promoção Imobiliária destes Estabelecimentos e
Apartamentos, mas sim recuperação de património e reabilitação urbana,
-a maioria dos Apartamentos não resulta de Utilização Turística de
Residências Secundárias quantificadas pelo Recenseamento da Habitação (Link)
mas sim da recuperação de Apartamentos Vagos.
As designações utilizadas não estão consensualizados e variam segundo
o operador.
*Duas
Actividades Económicas da Industria da Hospitalidade
Estamos perante duas actividades económicas diferentes da Industria
da Hospitalidade:
-Estabelecimentos Ligeiros de Alojamento Colectivo,
-Holiday Rental (Vacation Rental) ou, na terminologia das Estatísticas
de Turismo, Casas e Apartamento arrendados a turistas pelo proprietário ou
empresas especializadas.
No Holiday Rental, a Flipkey (único operador que dá esta informação)
dá um ideia sobre o recurso a uma empresa especializada: a percentagem de
Gestão por Property Manger varia entre 46/49% em Porto e Lisboa e 77% em
Barcelona.
*Tipo
de Alojamento Turístico Por Operador
A Booking.com utiliza quatro Tipos de Alojamento Turístico que
integram a tipologia apresentada antes:
-Hostels, Apartments,
Guest Houses e Bed and Breakfasts.
A Tripadvisor utiliza apenas Hotels e Holiday Rentals. Duas
observações:
-em Holiday Rentals, no caso de Lisboa e Barcelona, reduz Holiday
Rentals a Holiday Apartments, e no caso do Porto a Villas (?),
-em Hotels, detalha por
Bed and Breakfasts e Inns, e Speciality Lodging (onde inclui Hostels,
Apartments etc).
A Flipkey oferece Vacation Rentals em Lisboa e Porto. Em Barcelona oferece Vacation Rentals, Apartments
Rentals & More.
A Homeaway oferece Apartments & Villas em Lisboa e Costa de
Lisboa, Apartments & Cottages em Porto City, e em Barcelona and Province
oferece Apartments & Villas.
*Observações Sobre a Oferta
O percurso
pelos sites confirma três padrões comuns:
-Estabelecimentos
e Apartamentos atraentes e com apresentação profissional,
-ligação
frequente a reutilização de património e reabilitação urbana,
-oferta
tornada possível por a utilização turística ser mais rentável do que o actual
Arrendamento Urbano, para além da fuga ao fisco.
Estas
características parecem confirmar o interesse em
-analisar
esta oferta de alojamento em função das dinâmicas urbanas nas zonas históricas
das cidades – a versão urbana da integração do turismo no território.
Identificamos
ainda outros três padrões:
-avaliação
significativa pelo número de contributos de hóspedes, com valor acima de 8, muitas
vezes acima de 9,
-preço mais
baixo, em linha com uma procura com menos rendimento disponível e com a
evolução económica e social de países emissores,
-oferta inovadora
e diferente da dos Hotéis, a indiciar que esta diferença pode contribuir para
atrair turistas que os hotéis não atraem – um
dos pontos que mais exige ser aprofundado.
*Localização na Cidade
Nas três
cidades e para todos os Tipos de Alojamento analisados, a localização das Camas
Paralelas
-está de
acordo com o padrão da procura por destinos de cidade: alojar perto dos lugares
a visitar e onde as experiências têm lugar,
-contraria
a narrativa da “imobiliária” como origem da oferta de Apartamentos
– em nenhuma
das localizações existe actividade de Promoção Imobiliária.
A título de
exemplo, a figura seguinte ilustra, no caso da Tripadvisor, a localização de
Hotels e Holiday Rentals em Lisboa.
2.Quantificar
a Realidade
*A
Quantificação Possível
Consultámos
quatro operadores (Booking, Tripadvisor, Flipkey e Homeaway) com base numa
estadia entre 11 e 16 de Dezembro de 2013, em três cidades: Porto, Lisboa e
Barcelona.
Utilizamos
o Inglês (UK) em todas as consultas, para apresentar o que um turista residente
no Reino Unido lê. No texto, utilizamos as designações em inglês.
Os números apresentados têm variações quotidianas sem significado. Admitimos
que, feita a pesquiza em outra altura do ano e para outras datas (por exemplo, em
Março, para Agosto), a variação possa ser mais relevante.
Há um padrão comum a todas as avaliações:
-o número de Barcelona é superior ao de Lisboa e este superior ao do
Porto, com “superior” a variar segundo os operadores,
-Apartamentos refere uma Unidade de Alojamento e Estabelecimentos
inclui várias – a comparação directa entre uns e outros não é possível.
2.1.Booking
*Booking:
Número de Instalações/Estabelecimentos Por Tipo e Por Cidade
O Gráfico 1 ilustra, no caso da Booking.com, o número de Apartamentos
e Estabelecimentos Por Tipo e Por Cidade.
Gráfico 1 – Booking: Número de
Instalações/Estabelecimentos Por Tipo e Por Cidade
(unidades)
Fonte: Elaboração própria com base em informação obtida no site
Importa reter que a Booking anuncia:
-mais de 366.000 “hotels,
villas and more …”.
Depois, insiste em “More
than just hotels!” e anuncia
-53.000 Apartments,
-19.000 Villas,
-11.000 Resorts,
-8.000 Hostels.
Se fizermos as contas, teremos cerca de 275.000 Hotéis. A actividade
da Boking tem sobretudo a ver com Estabelecimentos de Alojamento Colectivo
(Hotels, Hostels e Resorts).
2.2.Tripadvisor
*Tripadvisor:
Número de Instalações/Estabelecimentos Por Tipo
O Tripadvisor começa por escolher entre Hotels e Holiday Rentals. Nos
Hotéis, inclui Hostels e o conjunto de BB & Inns. O Gráfico 2 ilustra o
número de Instalações ou Estabelecimentos Por Tipo de Estabelecimento.
Gráfico 2 – Tripadvisor: Número de
Instalações/Estabelecimentos Por Tipo
(unidades)
Fonte: Elaboração própria com base em informação obtida no site
A importância do número de Apartments na Tripadvisor exige
investigação adicional sobre a sua utilização ou não e qual o movimento de
hóspedes.
3.3.Flipkey
*Flipkey: Número de Vacation Rentals
O Gráfico 3 ilustra, no caso da Flipkey, o número de Vacation
Rentals Por Cidade.
Gráfico 3 – Tripadvisor: Número de Vacation
Rentals Por Cidade
(unidades)
Fonte: Elaboração própria
com base em informação obtida no site
Ignoramos se há cross selling
dos mesmos apartamentos entre Tripadvisor e Flipkey, dada a ligação entre as
duas marcas.
*Flipkey: Units Available, Property Management e Apartments
O Gráfico 4 ilustra, no caso da Flipkey, o número de unidades
Available em relação às existentes. No seio das unidades Available, constatamos
que
-a percentagem de Apartments é de 92% no Porto, 82% em Lisboa e 90% em
Barcelona,
-a percentagem de Gestão por Property Manger é de 46% no Porto, 49% em
Lisboa e 77% em Barcelona – a diferença de Barcelona parece indicar um mercado
menos fraccionado do que o de Porto e Lisboa.
Gráfico 4 - Flipkey:
Units Available, Property Management e Apartments
(units)
Fonte: Elaboração própria
com base em informação obtida no site
2.4.Homeaway
*Homeaway:
Uma Síntese
Do Relatório referente a 2012, citamos [o sublinhado é nosso]:
-“HomeAway, Inc. and its
subsidiaries operate the world’s largest online marketplace for the vacation rental industry. Vacation rentals are
fully furnished, privately owned residential properties, including homes, condominiums,
villas and cabins, that property owners and
managers rent to the public on a nightly, weekly or monthly basis. […]
As of December 31, 2012,
we operated our online marketplace through 44 websites in 13 languages. In
2012, according to our internal metrics, our websites attracted approximately
600 million website visits. As of December 31, 2012, our global marketplace
included more than 710,000 paid listings of vacation rentals.”.
*Homeaway:
Villas, Apartments and More
O Gráfico 5 ilustra, no caso da Homeaway, o número de Villas,
Apartments and More de Porto, Lisboa e Barcelona, que a Homeaway comercializa.
Gráfico 5 – Homeaway: Número de Villas,
Apartments and More Por Cidade
(unidades)
Fonte: Elaboração própria com base em informação obtida no site
2.5.Comparação
Entre Cidades
*Unidades de Holiday Rentals
Por Cidade e Por Operador
O Gráfico 6 ilustra, no caso de Holiday Rentals, o número de unidades
por Cidade e por Operador.
Gráfico 6 – Número de Unidades de Holiday Rentals
por Por Cidade e por Operador
(unidades)
Fonte: Elaboração própria
com base em informação obtida nos sites
As designações são diferentes mas todas referem o mercado do Holiday
Rental.
*Total
de Holiday Rentals Por Cidade
O Gráfico 7 ilustra o Total de Holiday Rentals por
Cidade, para o conjunto dos quatro operadores. Neste caso,
-o número de Holiday
Rentals de Barcelona é mais do triplo do de Lisboa e este quase o quádruplo do
Porto, assumindo que não há Holiday Rentals comercializados por mais de um
operador.
Gráfico 7 – Total de Holiday Rentals, Hostels e
(B&Bs, Inns e Guest Houses) Por Cidade
(unidades)
Fonte: Elaboração própria
com base em informação obtida nos sites
Estes números devem ser lidos com muita prudência, pois estar listado
pelo operador não significa fazer negócio significativo. Feita esta reserva, há
duas leituras
-mais de três mil “Apartamentos” em Lisboa é um número excessivo,
-Lisboa tem menos de um terço da oferta de Barcelona e o potencial de
crescimento existe.
Sem dispormos de quantificação mais sólida, o debate vira estéril
especulação intelectual.
*Total
de Hostels e do Conjunto de B&Bs, Inns e Guest Houses, Por Cidade
O Gráfico 8 ilustra o Total de Hostels e do conjunto de B&Bs, Inns
e Guest Houses, por Cidade, no conjunto de dois operadores (Booking e Flipkey).
Gráfico 8 – Total de Hostels e do conjunto de
B&Bs, Inns e Guest Houses, por Cidade
(unidades)
Fonte: Elaboração própria
com base em informação obtida nos sites
Estes números
-são a soma de designações similares de Estabelecimentos da Booking e
Flipkey,
-podem incluir o mesmo estabelecimento,
-repetem o padrão de Barcelona Superior a Lisboa e esta cidade
superior ao Porto, mas com “superior” menos importante do que nas comparações
anteriores.
A Bem da Nação
Albufeira 25 de Novembro de 2013
Sérgio Palma Brito
Notas
(1)Declarações da Presidente Executiva da AHP a
Publituris Hotelaria de 1 de Outubro de 2013.
(2)Publituris Hotelaria de 1 de Outubro de 2013.
(3)Nota informativa sobre a reunião dos órgãos sociais
da AHP – Associação da Hotelaria de Portugal, em 31 de Outubro de 2013. Ver https://drive.google.com/file/d/0B9yEd1P9CtlCNkFaZURWOTNaRXc/edit?usp=sharing
É significativo que a «limpeza de requisitos” proposta
pelo CFO do Grupo Pestana (ver post) não figure entre as “questões que mais
preocupam a indústria hoteleira”.
(4)Declarações ao jornal Sol, em 30 de Agosto de 2013
(5)Publituris Hotelaria de 1 de Outubro de 2013.
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